我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好，想咨询一下，我们换房改善型需求，对学区要求不高将来有学上即可，整体预算在900左右、包括卖掉一套老破小，现在看的团结湖和朝阳公园一带，目前觉得合适的如丽水嘉园、团结湖公寓等，请问这些有什么大问题吗？另外朝阳公园西门的博雅园如何？谢谢啦

回答：团结湖公寓价格相对较低， 因为产品小众，流动性比较低，除非有低于市场价的才考虑，这个盘的优点是比其他公寓得房率高，视野，位置都不错。丽水嘉园这个盘还行可以优先考虑，博雅园三栋楼连体，没有成规模的社区，不过楼房品质还行，有合适的标的可以考虑

提问：房姐您好！ 我现在居住在望京南湖东园二区，目前是小两居，小区可以上陈经伦，算是望京的，目前预计能卖530-540；手里资金能有200左右；本打算去年年底换房，但是一直迟迟没有换。目前年初又涨了很多，我们要换小三居的望京的学区可能性更小了。 我想问下，我们现在继续观望过几年再考虑换大点的学区么？现在的房子不足的就是稍微小了点，其它都很方便。也是我们迟迟没动的原因。还是说某足了劲儿够一够？但总觉得不值得，要花三百万左右，小区也不是次新，学校也是目前的学校。

回答：你现在自住需求是能满足的，也没有很强的置换意愿。那这个问题简化一下, 200万要不要投资到楼市？ 如果你们有其它的理财渠道或者未来几年的收入增幅不错，那就不用着急换，几年以后再用房子来沉淀资产，也能满足置换需求。否则我建议尽量向上够，你现在能够得上的标的，几年后同样的子弹很可能买不到。

提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问： 房姐您好，关注很久了，我19年在天津河北区买了房 ，门口地铁在建，2024年底通车 ， 现在房价在跌，买就得赔钱，想把房子卖了，现在几个打算 1.孩子在空港上班，买个河东太阳城还是空港，孩子上班近 2.买个河西新梅江 ，附近好点学校的盘 3.继续持有河北区房，等以后涨了再置换 4.我朋友南开鼓楼房子这几个月涨了好几千 ，还是位置好的在涨，再置换您推荐哪个区

回答：你好，我倾向于方案二。 2021年开启的楼市大涨规律与2015-2016年大不相同，过去是是全面普涨，也就是大水漫灌，但2021是点状突起，并非普，在节奏上是脉冲式涨法以及点状突起。 已经涨过的深圳和东莞，以及正在上涨的上海、杭州的上涨逻辑，全部指向一个方向:学区+CBD+新兴产业聚集区，郊区+边角料区域，很难跟涨，很难被惠及。 河西整体选项会多一些，近几年新八大里、新梅江板块陆续交房。 新八大里普遍价格要高一些，住宅均价在40000多，两室总价350起步这样子。新梅江房价会更亲民一些，全运村、新梅江一号、新梅江锦绣里都可以关注一下。全运村属于全运村（上海道小学分校），新梅江一号和锦绣里属于梅苑小学（河西中心小学分校），都属于河西三片。 而且河西新梅江区域属于纯商品房社区，城市建面给人耳目一新的感觉，可以重点关注。 天津买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：房姐好！夫妻双方都京户。税后双方各月入4万，共8万。两套京房。一套市值620，贷款220，年租金10；一套市值460，贷款150，年租金8，自己租房住。目前从亲友处借了100万，年利4%。手中无现金。俩娃。月供2.3万，月均生活教育支出4万。请问，资产优化有什么建议吗？还能买房吗？

回答：两套房应该重新贷出来，把手上的现金利用好，争取一次性买入可以够到的的房产。 大致来看，应该可以凑到400以上的首付，买一套1200万左右的标杆次新2房或者次新3房。 生活开支相对高了一点，多军年入1000生活费100供参考。 北京买房目前是一个窗口期，行情博弈，天气热，有利于买家。 之前春节要15%定金，2个月过户的，现在可以谈到7%定金，3-5个月过户。 贷款可以做了，价格还可以谈1-2个点。 北京买房抓紧

提问：房姐您好！有几个问题求教： 1、本人多年前帮岳母在大兴南中轴磁各庄桥南购置了一套金融街金色漫香郡电梯洋房（137平户型很好，毛坯空置），近年处于不涨阴跌状态。是否需要尽快置换到五环附近？还是等北京热度起来卖个好价再说？ 2、本人北京还有第二个房票，但资金有限，只能买郊区小户型。一直判断不清的是未来北京涨幅快还是房价不太高的强二线涨幅快，比如重庆、郑州，还有发展不错的地级市比如珠海、无锡。 求解惑，谢谢！

回答：1. 感觉那个地方发展有点难，离机场线磁各庄站也很远，长期看是跑输大盘的，建议置换掉。 2. 涨幅上强二线可能会高于北京，但是哪些城市哪些板块会涨，是不好选择的，而且很多二线城市价格并不低了。北京的确定性很强，就像优质蓝筹股，大概率会持续上涨，郊区只要靠近地铁涨幅就很稳。我建议集中子弹买北京，有确定性涨幅远比去赌一个未知区域要好。

提问：房姐你好，今天有个比较偏门的问题问一下，最近看到一套凶宅（儿子和老父亲吵架将父亲误杀），单价目前看在常规市场价的80%左右，问下这种盘应该怎么评估实际市场价值

回答：这个要看发生的时间，头两年直接6折才考虑，5年以上8折可以考虑，凶宅关键是信息的时效，周边人对事件淡忘后也会回归原值，所以是存在套利空间的。 如果性质不恶劣，周边住户对事件的议论程度不大，时间又比较久了，可以入手 顺便说下如何判断凶宅 1、上网查找过往新闻 大家不放心的话可以提前在网络上进行搜寻资料，例如该小区的地址、名字、附近的建筑等，仔细看看弹出来的信息及网页，看看有没有相关的新闻报道，要是有一些特大的刑事案件，媒体一般都会公开报道的。 2、看房产证 如果说房子的年龄比较大，而发房产证的时间又比较晚的话，那么购房者应当问清楚卖家的房子是继承的还是自己购买的。如果是继承的，就要问下前业主去世的原因，曾经发生过什么事情都要了解清楚。 3、走访小区 如果买的房子是凶宅，一定会听到小区内的议论的声音，可以问问大家对房子的看法，居委会、物业公司和隔壁左右的邻居，这些都是可以打听到房子消息的地方。 4、到派出所询问 如果要买的房屋是属于凶宅，那么在这之前肯定发生过什么事情，购房者可以向当地派出所询问有关的信息，因为如果是有凶杀或他杀之类的情况，当地派出所会有备案记录。但是要注意，派出所是没有义务向所有人公开这些信息的，所以购房者需要和原业主一起去。 5、仔细检查房屋内部 在买房之前，可以去实地考察一下，购房者可以先在屋内仔细观察一遍，如果进屋一落脚＂噗“的一声，地上的灰都能喷到脸上，阳台或墙角的阴暗处都长出了青苔，一吸鼻子全是霉味，门、窗都变形了，到处都是大大小小的窟窿的话，大概可以判断出这个房子长期空置，这时作为购房者的我们要谨慎一些了。 在这个年代，房子不是用来自己住，就是租给别人住，很少有人会让自己的房子白白空着的。所以，如果一个房子内如果很久没有住人，一进屋都是灰尘、青苔之类的，估计就是凶宅了！ 6、看出售的房屋价格是否明显低于市场价 我们在买房之前就应该提前了解一下小区内各个房屋的售价，如果房子的价格远低于市场价格的话，那么就存在房屋是凶宅的可能，切莫贪图便宜。因为业主通常会为了早日出手而降低价格，提醒各位在买房的时候要注意房子价格是否低得过度。 7、签约控风险 由于法律上没有“凶宅”这个定义，自然也没有将该信息列为必须披露的信息项目，但如果在合同中约定了，那么业主不披露的话就属于重大隐瞒了，未来要求撤销合同或退房就有了依据。所以，在委托合同及购房合同中约定这一项，不管是对购房者还是对中介都是很有必要的。 8、尽量找大中介 如果一套凶宅，业主想隐瞒，以正常房子的名义去卖，那么业主肯定是比较心虚的。一般不敢往大中介去挂，都是通过小中介去交易。当然，我说的所谓大中介公司，一般就是绿中介。绿中介算是最有保障的一个，如果事前不知道是凶宅，买完之后，绿中介是可以全额赔付的。如果在小中介那里看到了一套房子，大中介没有，这个一定要留心。

提问：房姐你好，为了资产保值准备买总价650-700的房子，在看苹果社区北区100平米以上的大两居，60+平米的复式，和海淀花园公寓80平米左右的小两居，苹果社区房屋状况好，但交通没有花园公寓便利，花园公寓房子质量一般但环境差一些，请问应该怎么选择？近期没有自住需求，希望好一些 另外也在考虑买两个300-400的大单间出租，流动性好不愁租

回答：苹果社区北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，大多是办公类设计，典型的租金高涨幅低，投资不建议碰。 花园公寓只有两栋楼，里面很多办公的，比较吵，投资也不是好的标的。 建议看看 苹果社区南区、CBD传奇、首城国际、柏林爱乐、国美城

提问：房姐你好，坐标昆明，现考虑入手一套二环主干道边上的小三房，两梯四户，距地铁站大约900米，房子斜对面500米，地产商规划有公立幼儿园及小学。户型为西南向，两间卧室及客厅面朝西南，另一间卧室面朝东南，户型可以吗？整幢楼设计为倾斜的品字型，房子造型可以吗？二次出手会有影响吗？

回答：你好，买房最核心的还是地段，就这个区位来说还是可以买的，至于户型 朝向 楼幢等，占比不到10%，并不是核心考量因素。 单从房产投资角度来说，城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。 至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

提问：房姐你好，我家孩子在中关村上学，家里目前房产在西城源屋曲两居室，希望到海淀改善住房条件。最近看房比较钟意博雅西园150三居室和北清路幸福里164四居室，卖掉源屋曲加积蓄共计1300万左右，请问您建议我们买博雅西园150平还是幸福里165平，博雅西园买了可以自主。幸福里买了准备未来租出去，用租金抵贷款，希望。西城源屋曲的房子置换这俩哪个比较划算。还是有别的更值得推荐的选择。盼回复！！！

回答：博雅西园是不错的花园洋房小区，都是低楼层的电梯洋房，舒适度也好，，小区环境也还不错，户型大多方正，小区里面北大老师很多，素质挺好。 缺点一个是比较老、外立面对比周边小区有点显旧；第二个是由于靠近农大南路有一排临街底商显得有些乱。 幸福里这个盘总体还行，周边也有产业聚集，缺点就是位置一般，价格偏贵。 考虑你们有自住的需求，博雅西园更好点。 还推荐看下 领秀新硅谷、橡树湾、上地佳园、郦城

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