连续的股市大跌，把人跌懵了。6月12日上证指数摸高5178点，6月15日开始一路 ，至7月7日盘中低3585点，三周累计 近31%，而深成指则跌近38%。如此急速下跌，国内没有先例，国外也很罕见，堪称股灾。
股市跌残了，楼市会怎样？很多人关心这一问题，多数网友在我微博微信中的留言观点是：房价也将跟着大跌！很多记者也采访我这一话题。对此，有必要做些分析。
之前，我曾定性过股市和楼市的关系：同向、不同步。也即每一轮市场波动，股市和楼市总体朝同一方向变化，比如今年上半年，股市总体上涨，房价也开始止跌反弹；但一般股市先转向，楼市后跟随，比如去年7月股市就开始上行，而今年上半楼市复苏，其中70城房价指数于5月止跌上涨。
股市和楼市不同步，二者之间在市场需求上又存在一定竞争，可以分为三个阶段。 阶段：去年7月至今年一季度，股市先涨，房价未涨，所以部分人将打算买房的钱投进了股市，因此利空楼市。
第二阶段：今年3.30政策后，楼市快速复苏，房价止跌反弹，其中深圳房价 ，引发关注，这一阶段股市和楼市在争夺资金方面互有损益，呈中性关系。
第三阶段：股市见顶，持续下跌，逐步走熊，越来越多的人离开股市，其中部分资金转入楼市，因此利好楼市。原本我预计这一阶段可能于四季度或明年上半年出现，由于近三周股市 ，暂时只能将时点提前，也即6月下旬之后，已经进入第三阶段。笔者已于6月27日提出，5178年成为本轮牛市高点的可能性为八成。
当然，就眼前情况而言，又比较复杂。越来越多的人想要逃离股市，拥抱楼市，但也有些人有心无力。具体表现为，过去三周股市急跌，导致很多人的财富急剧缩水，甚至三周之前原本打算购房，甚至已付定金的人，也因为资金缩水，而不得不重新考虑购房事宜。他们不一定放弃购房，但可能会控制总价，调换户型。
因此，总体来看，股市下跌之后，很多人肯定会重新配置资产。由于楼市变化滞后于股市，股市走熊之后，楼市仍将继续上行至少一年。比如，2009年8月初股市反弹至3478点见顶，其后振荡下行，而房价继续上涨，直至2010年4月“国十条”出台之后，涨幅才有所放缓，直至2011年10月才真正开始下跌。当前，房价刚刚止跌反弹，我预计至少未来一年继续上涨。所以从资产配置角度看，必定会吸纳部分从股市中撤出的资金。
另外，其实大部分购房的股民，并非完全是为了 目的而购房，八成以上属于自住需求，其中以改善需求为主。今年上半年，一线城市高档住宅市场成交活跃，甚至单价10万级别的豪宅成交套数，也创了历史新高，远远高于过去几年平均销量。
据我了解，近几个月的豪宅购房者，他们的股市风险防范意识远强于小散，很多人在4000点左右时已经减仓或清仓，然后购房。股市的财富效应，以前部分先知先觉、不贪不骄大户的提前离场，是导致近几个月一线城市豪宅成交热的重要原因之一。
当然，也有很多人持不同意见。过去二三周，我在微博微信上频频提示股市风险，就有部分网友留言：股市大跌了，楼市肯定也完蛋。财富缩水，股票被套，情绪低落，这些网友的心情可以理解。
但我们必须理性认知股市和楼市的关系，未来一年，即便剔除股市波动因素，房价仍然会上涨，因为股市只是影响房价的非决定性因素。短期来看，股价大跌之后，有助于房价继续上涨。
但长期来看，整体而言，股价 之后，房价确实也可能会下跌（滞后一段时间），比如1990年日本股市崩盘，1991楼市崩盘；再如中国股市2007年10月中旬见顶后下跌，2008年8月70城房价开始下跌。但是，这种房价下跌，其主要因素是经济或金融系统出现问题或危机，而非：因为股价下跌，所以房价下跌。
就未来一两年形势判断，我认为即便股市走熊，中国也不会爆发金融或经济危机，也不会因此而导致房价再度下跌。两年之后，中国房价很可能会再度出现短周期性质的调整，但与股市并无直接关系，甚至也与经济关系不大。以后有机会，再专门分析这一问题吧。（作者杨红绪）
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