一个宋朝房奴的艰辛生活
房子，可以说是现代人关心的话题，特别是近年来房价不断疯涨的形势，令所有人都疯狂起来。有半夜排队买房的，有手里拿着一大批房不肯卖的，有甘愿赌上后半辈子幸福也要买大房的，还有更多人只能眼睁睁看着房价往上涨而买不起的……
面对房地产市场里各种光怪陆离的现象，我们不禁要问，是否只有现代人才会面对如此紧张的房产问题？如果生活在古代，我们还需要为买房发愁吗？
2900多年前的一桩地产交易
要了解古代的房地产市场，首先要知道古代是否有房地产交易。在多数人的印象中，房地产交易也就是近二十几年的事情，而售楼部、开发商、分期付款、货币购房、按揭、房奴、开盘、过户，这些热门词汇都是近这些年才出现的。其实，事情并不是我们想象的那样。
研究古代房地产多年的著名专栏作家李开周告诉记者，现在房地产市场上所有的现象在古代也有，根据考古实物和历史文献证明，中国在西周时就出现了土地交易，在战国时就有房屋买卖。
在一个名字叫“盉”的西周青铜器上，就刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致就是在公元前919年农历三月份，一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。
这是目前发现的早的一宗不动产交易。
而就在矩伯和裘卫两人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厉王三十二年又发生了一宗土地买卖。这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上。
这次记录的是周厉王买地的事，周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王派人对鬲从说：“你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。”这是个很毒的誓。
周厉王买地花了多少钱，铭文上没写。不过李开周说，有人买地，有人卖地，说明当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经有了雏形。
有土地买卖，就应该有房产商开发。那么，早的房地产商究竟出现在什么时候呢？是否这时候就已经有了开始琢磨着从房地产中谋取暴利的商人呢？
古代只有二手房买卖
倒腾房地产多为玩票
李开周告诉记者，如果我们所说的开发商指的是现代房地产开发企业，那么中国古代肯定是没有这样的开发商的，因为中国古代没有企业，而且在古代，房地产市场主要还是以二手房买卖为主。
在古代，一套住房的代业主，一般都是自主建房，也就是说，这套住房开始一般都不是从市场上买来的，都是代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。
不过到隋唐时，倒是有人专门开发商铺，盖好之后，或租或卖，从某种意义上讲，他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。
李开周说，窦乂这个人非常传奇，他生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个公务员，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积不小，有十几亩，闲置七八年了，一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天都收上来几千钱的房租。
再后来，窦乂听说当朝太尉 喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了 。 很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。
除了像窦乂这样的开发商，古代的开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。
比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。
但是李开周说，所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的一种，没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末，中国一直没有职业的开发商，只有业余的开发商。
职业开发商到民国才正式出现
为什么古代没有纯粹的开发商。李开周告诉记者，首先，从汉朝开始，传统中国一贯重农抑商，单靠造房子赚钱，会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂，据他描述，当时只要有人盖房子往外出租，大伙就说这人是市井小人，挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候，连做房东都受歧视，更别说做开发商了。
其次，做开发商需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。
古代没有银行，但有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子，一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。
直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。
古代开发商大量囤地得挨板子
不过李开周说，在中国古代，不利于职业开发商生存的，还是政策因素。具体些说，就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。
以唐朝为例。唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：“应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制。”意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标。
政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人，多只能买一亩宅基；如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基。
在唐朝，商人也属于贱民，再有钱的商人也是贱民，贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，多也只能购买20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢？
唐朝法律规定：“诸占田过限者，一亩笞十。”意思是买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨10大板。
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